"מיתון חריף שיביא בעקבותיו עליות חדות בשיעורי הריבית והאבטלה עשוי להביא לקשיי פירעון של הלוואות לדיור בקרב 23 אלף משקי בית בישראל" – כך אמר היום (ג') המפקח על הבנקים, דוד זקן, בוועידת הנדל"ן של כלכליסט. "זה מספר גבוה מאוד, בטח לעומת המצב כיום שבו המערכת הבנקאית מגיעה להסדרי חוב ללא צורך בפינוי נכסים, כאשר היקף הפינויים אינו עולה על כמה מאות דירות בשנה", אמר זקן. "מדובר ב-23 אלף משפחות, 23 אלף דירות שניתנו כבטוחות לבנקים, 23 אלף הסדרי חוב שיעמדו לפתחם של הבנקים, אך בעיקר לפתחה של החברה בישראל כולה בשל ההשלכות החברתיות – ומכך אנו חוששים".
זקן ציין כי במהלך השנה החולפת נבנה בבנק ישראל תרחיש קיצון המשקף הרעה בתנאים המקרו-כלכליים, שמשמעותו מיתון חמור. "התרחיש בוצע עבור אופק קצר יחסית – שנתיים בלבד. הוא מבוסס בעיקרו על המיתון של 2002 (שיא תקופת הפיגועים באינתיפאדה השנייה – דל"ר) ומשקף ירידה בתוצר, רמת ריבית גבוהה יותר וירידה במחירי הדיור".
לדבריו, המטרה בביצוע התרחיש הייתה להבין את מוקדי הסיכון של כל בנק ושל המערכת הבנקאית בכללותה, תוך דגש על השלכות הנובעות מתיק האשראי לדיור וכן מהחשיפות לענף הבינוי והנדל"ן ומהאשראי הממונף.
זקן העריך כי בתקופת מיתון יספגו הבנקים הפסדים וגם ירידה ביחסי ההון. "נוכח החששות הללו, פעלנו להגביל את הסיכונים הן ללווים והן לבנקים, לחזק את יכולתם של הבנקים להתמודד עם תרחישים כאלה באמצעות רמות הון גבוהות יותר, ודרישות להליכי חיתום קפדניים ולרמת גילוי גבוהה יותר ללקוחות", אמר.
13 שנות עבודה לדירה
זקן אף התייחס לשינוי בתמהיל תיק האשראי הבנקאי ובסיכונים הצפויים בו, על רקע ההתפתחויות בשוק הדיור בישראל. לדבריו, השינוי בתמהיל התבטא בעיקר בגידול בהיקף תיק האשראי לדיור מסך כל האשראי במשק, משיעור של 20% בסוף 2007 ל-30% כיום. זאת, במקביל לירידה בחלקו של תיק האשראי העסקי משיעור של כ-54% לכ-46%.
"במהלך השנים הללו עלו מחירי הדירות במצטבר בכ-82% במונחים נומינליים", הסביר זקן. "אחד המדדים הממחישים את העלייה במחירי הדירות הוא היחס שבין מחיר ממוצע של דירה למשכורת שנתית ממוצעת – כיום אנו מדברים על כ-13 שנות משכורת ממוצעת לרכישת דירה ממוצעת, לעומת כ-8 שנים ב-2007".
עוד הוסיף זקן כי המשמעות המשולבת של עליית מחירי הדיור מצד אחד, וגידול בהיקף המשכנתאות מהצד השני – הינה שמשקי הבית נטלו הלוואות בסכומים גבוהים יותר כדי לממן דירות יקרות יותר – רכישת דירה ראשונה, שיפור תנאי הדיור או השקעה. "למעשה, גובה המשכנתא הממוצע עלה הן ברמה האבסולוטית והן ביחס לרמת ההכנסות של משקי הבית", הסביר.
כפועל יוצא של עליית מחירי הדירות, משקי הבית לקחו הלוואות גדולות יותר, עם רמת מינוף אוLTV גבוהים יותר, ותוך הפניית חלק גדול יותר מהכנסתם הפנויה לצורך החזר המשכנתא. "למרות שהגבלנו את הסיכון שהלווים יכולים לקחת על עצמם, משק הבית הבודד עשוי עדיין להיחשף לרמות סיכון גבוהות בתקופה של שינויים בתנאים המשקיים", סיכם המפקח. "לכן, לכל מי שמבקש לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה, אני מציע לבחון היטב את יכולת ההחזר לאורך השנים ולא להתפתות לקחת אשראי שלא ניתן להחזירו. משכנתא יותר גבוהה ותקופת החזר יותר ארוכה אמנם מאפשרים להגיע לדירה, אך המחיר על כך בעתיד עלול להיות יקר מדי".
0